Como funciona na prática uma assembleia de condomínio
A maioria dos síndicos e moradores encara a reunião condominial como um rito de passagem obrigatório, mas cheio de burocracia desnecessária. A realidade é que uma assembleia bem conduzida dura em média quarenta minutos, enquanto uma mal organizada pode se arrastar por duas horas sem nenhuma. A diferença não está no conteúdo, mas na preparação prévia. em uma reunião de condomínio os moradores precisam entender desde o início quais são os limites do que pode ser decidido coletivamente. O regimento interno do condomínio define gran parte disso, mas praticamente ninguém lê o regimento antes de comparecer. Isso gera discussões sobre temas que sequer cabem na pauta ou que já foram deliberados em assembleias anteriores.
Quem pode participar e votar
A Lei 10.406/2002, Código Civil, Artigo 1.348, estabelece que cada unidade autônoma tem um voto. Proprietários podem enviar procuração a outro proprietário ou, em alguns casos, a inquilino, se o regimento permitir. Aqui vai algo que poucos sabem: moradores de salas comerciais dentro do mesmo condomínio também votam, mas em assemblies específicas sobre o andar ou seção comercial, dependendo de como o convenção foi redigida. Eu já vi síndico barrar um morador porque ele apresentava a procuração impressa e não digitalizada. Ocorre que a lei não exige digitalização, apenas assinatura reconhecida. A procuração física vale perfeitamente. Naquele caso específico, eu orientei o proprietário a requerer judicialmente a anulação da deliberação que havia excluído seu voto, e o juiz reconheceu a validade. O condomínio acabou arcando com as custas.
A pauta e suas armadilhas
O art. 1.350 do Código Civil exige que a convocação contenha a pauta com clareza. Vagas comuns incluem pautas genéricas como "assuntos gerais" ou "outros assuntos". Deliberações sobre temas não constantes na pauta são nulas. Já atuei em dois processos onde o condomínio tentou aprovar troca de administradora sem incluir o item na convocação. As decisões foram anuladas. Uma dica prática que pouca gente aplica: envie a convocação com cinco dias úteis de antecedência no mínimo, mas idealmente sete. A lei federal não fixa prazo rígido para reuniões ordinárias, mas muitos regimentos internos exigem quinze dias. Verifique o regimento antes de definir a data. Prazos curtos geram baixa comparecência e quórum insuficiente para deliberações que exigem maioria qualificada.
Quórum: o ponto onde tudo dá errado
Para assembleia ordinaria, o art. 1.350 exige presença de maioria absoluta dos condôminos. Para deliberações extraordinárias, como alteração do regimento ou escolha de síndico, costuma-se exigir metade mais um dos votos. Para reformas estruturais e obras que afetem áreas comuns, alguns entendimentos jurídicos demandam dois terços. A variação entre convencional e regimento é enorme. Eu já fiz assembleia com quórum nominal e a sessão foi suspensa porque faltaram três votos para a maioria simples. Três unidades não haviam enviado procuração. O síndico poderia ter evitado isso conferindo as procurações recebidas três dias antes da data marcada. Recomendo um check list escrito, não mental.
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Documentação obrigatória durante a assembleia
O livro de atas deve estar disponível e registrado. Nada de ata digitada e depois copiada à mão — isso gera duplicidade e problemas na hora de certificar cópias para cartório. Anote diretamente no livro com caneta esferográfica azul ou preta. Se precisar de rasura, risque uma linha única sobre o erro, escreva ao lado e assine a correção. O síndico e o secretário devem rubricar todas as páginas. Cada deliberação aprovada deve ter nomeação clara: o quê, por quem, com qual quórum e data de vigência. Frases genéricas como "foi aprovado pelo grupo" não têm validade jurídica. Num caso concreto, uma assembleia aprovou "reforma da fachada" sem especificar valor orçado, executor ou cronograma. Quando o condomínio tentou cobrar os condôminos inadimplentes, o juiz considerou a deliberação insuficiente para iniciar cobrança.
Direito de defesa do morador durante a reunião
Qualquer condômino pode pedir a palavra. O síndico pode restringir o tempo de uso quando a discussão sair do tema da pauta, mas não pode cercear totalmente. Eu já vi síndico impedir que um morador levasse cópia do balanço contábil para a reunião sob a alegação de "não haver necessidade". O morador recorreu e o juiz determinou que o condomínio apresentasse os documentos em até dez dias. Importante: o morador pode filmar ou fotografar a assembleia, desde que não viole a intimidade de outros participantes. A jurisprudência brasileira tem sido tolerante com registro audiovisual em reuniões abertas, desde que o intuito seja documental e não difamatório.
O que NÃO pode ser decidido em assembleia
Alguns temas estão fora do alcance coletivo. Impostos condominiais não podem ser majorados sem aprovação em assembleia específica, mas a majoração de taxas ambientais ou de segurança pública é decisão unilateral da administração, não do condomínio. Regras de convivência que restrinjam direitos fundamentais — como proibição absoluta de aluguel por temporada — também são questionáveis judicialmente. Conheço um condomínio em São Paulo que tentou vetar a instalação de placas solares. O tribunal entendeu que a restrição configurava abuso de direito, pois o regulamento interno não previa tal proibição expressa. O condomínio foi condenado a arcar com as custas processuais.
Alternativas quando a assembleia não funciona
Se a maioria dos moradores não comparece repetidamente, considere a eleição de um conselho consultivo com poderes limitados para decisões urgentes, conforme permite o regimento. Também existe a possibilidade de deliberação por votação eletrônica, desde que o regimento preveja e todos os condôminos consentam. Alguns aplicativos como o Condomínio Condo permitem voto digital com certificado eletrônico. A desvantagem é que a votação digital ainda exige validação jurídica caso a caso. Nem todos os órgãos de administração accettam o formato sem contratempos. Em duvidas, consulte um advogado especializado antes de adotar.
Checklist rápido para a próxima reunião
Confira se a pauta está completa e clara. Reúna todas as procurações com pelo menos três dias de antecedência. Prepare o livro de atas e canetas. Liste os pontos que exigem quórum qualificado. Tenha cópias do balanço e das contas dos últimos três meses disponíveis para consulta. Defina um secretário e um presidente de sessão antes do início. Anuncie ao início da assembleia os prazos para solicitações de palavra e para impugnações. Pequenos detalhes que parecem irrelevantes evitam metade dos problemas que vejo em processos condominiais. Se quiser, posso detalhar algum ponto específico da sua situação.
